La curiosa forma de ganar dinero comprando una habitación de hotel
Hace muchos años se puso de moda una práctica por la que algunos inversores compraban habitaciones de hotel y dejaban la gestión al propio establecimiento a cambio de una rentabilidad cada vez que se ocupara esa habitación. Esta tendencia ha vuelto en 2025 al mercado inmobiliario español y son muchos los inversores que están destinando una parte para comprar habitaciones de hotel en régimen de condo-hotel, cederla a la cadena gestionadora y conseguir una rentabilidad anual de entre el 5 y el 10 %, sin que como propietario tengas que encargarte de la explotación ni del día a día.
Qué es un condo-hotel y cómo funciona en España
Los llamados condo-hoteles son establecimientos en los que las habitaciones están a la venta, de tal forma que se adquiere la propiedad de una habitación de manera individual, disponiendo de una escritura independiente, junto a los espacios comunes del hotel, como es la recepción, las zonas comunes, la piscina…
Una vez que la habitación es tuya, podrías optar por ceder la gestión a la misma cadena hotelera, de tal forma que tú recibirías una parte de los ingresos por ocupación. Pero también podrías disfrutarla, por ejemplo, por varias semanas al año.
El modelo es muy similar al de una vivienda turística, pero, al contrario que esta, no tendrías las complicaciones que sí existen en ella, como la organización, la búsqueda de clientes, reservas, entradas y salidas, así como la limpieza.
Cuánto se puede conseguir con una habitación de hotel
Según OiRealtor, invertir en una habitación de hotel en Madrid, de unos 30 metros cuadrados, con un valor de 130.000 euros, podría generar unos ingresos netos de 1.000 euros al mes con una tasa de ocupación del 70 %. Esto equivaldría a entre el 7 y el 10 % anual.
En general, se puede esperar una rentabilidad de entre el 5 y el 10 % anual. Todo depende de la ubicación, el tipo de ocupación y las condiciones del contrato. Algunas plataformas, como Advisors AM, destacan que los destinos más turísticos, como Canarias, Mallorca o Costa del Sol, donde la ocupación es superior al 85 %, elevarían la rentabilidad neta.
Esto te puede dar una idea de que las ciudades más atractivas donde podrías considerar este tipo de inversión serían las islas Canarias, Baleares, Costa del Sol y Alicante (estas con segmentos de lujo y periodos estacionales). También Madrid y Barcelona, sobre todo en el turismo de ocio y de negocios.
Cuánto puede costar una habitación de hotel
La inversión de una habitación de hotel no es tanto como para comprar el hotel completo o una vivienda para destinarla a turística. Según Advisors AM, el coste puede ir desde los 80.000 a los 100.000 euros.
Pero la cifra final dependerá de muchos otros factores, desde la ciudad donde quieras invertir, como el tipo de hotel, su ubicación o el tipo de ocupación que tenga ese hotel.
Una vez se compra la habitación de hotel, es necesario formalizar un contrato con la cadena hotelera. Este suele tener una duración de entre 5 y 10 años, prorrogables si todo va bien. También ha de especificarse el porcentaje garantizado de ingresos, así como el reparto de los gastos (porque también debes hacerte cargo de ello). En algunos casos, se incluyen las obligaciones fiscales del inversor, en cuanto al IVA, IRPF en rendimientos y otros impuestos, así como las cláusulas de reventa, como el derecho de tanteo de la cadena o las penalizaciones.
Un modelo no exento de riesgos
Aunque a priori se puede ver como una buena inversión, lo cierto es que no se pueden evitar riesgos. El primero de ellos es el de hacer una mala inversión, por ejemplo, escogiendo un hotel con poca tasa de ocupación, o malas críticas. Por su parte, los ingresos pasivos generan una dependencia de la cadena, y es necesaria transparencia y confianza en que los datos sean los correctos. Por otro lado, la gestión profesional requiere de costes ocultos o comisiones que podrían mermar los beneficios a conseguir.
Por otro lado, el tiempo puede jugar a tu favor o en tu contra. Si el hotel está en una zona menos turística, con el paso del tiempo y la expansión de las ciudades podría beneficiarte; pero si esa zona empieza a adquirir mala fama, o las críticas son negativas, la ocupación bajará y será más complicado revender esa habitación.
¿Se puede vivir en una habitación de hotel?
Imagina que compras una habitación de hotel, que llega a ser más barata que otras viviendas, o incluso alquileres de habitaciones, y decides vivir en ella, ya sea solo o en familia. En este caso, dependerá del modelo que escojas. Por lo general, suele aceptarse el uso personal de la habitación, pero usarla por largo tiempo estará sujeto a ciertas regulaciones, puesto que no puede sustituir a una vivienda habitual.
Por otro lado, el precio por noche se establece de manera simbólica, pero hay que tener en cuenta para la contabilidad, tanto del hotel como la tuya personal, junto con los beneficios que puedas obtener.
