Cómo invertir en el sector inmobiliario: guía paso a paso para principiantes
Invertir en el sector inmobiliario no es comprarte la casa en la que vas a vivir el resto de tu vida. Ese puede ser uno de los activos que componen tu cartera de inversión. Y ni siquiera será una de las mejores inversiones, porque la comprarás con todas las comodidades (aunque suponga un mayor gasto para tu bolsillo en el futuro).
Cuando vas a invertir (en cualquier activo) lo que buscas es optimizar al máximo tu estrategia: gastar lo menos posible, para ganar lo máximo que puedas. Y en el sector inmobiliario, eso significa explorar opciones que maximicen el valor de tu cartera, como propiedades para alquilar, fondos, o incluso proyectos de desarrollo. No la compra de tu primera vivienda…
Por si romper con el tabú de los tabúes en el sector inmobiliario no fuera suficiente: tampoco hace falta comprar un inmueble para invertir en el sector inmobiliario.
Puedes hacerlo prestando dinero, adquiriendo participaciones en fondos o socimis o comprando acciones de empresas que se encargan de hacer el trabajo de campo —estudiar los inmuebles, mantenerlos, gestionarlos y asumir la responsabilidad que supone tener inquilinos—.
Ahora bien, tanto si piensas que invertir en el sector inmobiliario es comprarte una casa como financiar parte de un centro comercial, esta es tu guía para empezar a invertir en inmobiliario.
Distinguirás los diferentes tipos de bienes inmuebles en los que puedes poner tu dinero a trabajar, las vías que hay para invertir en el sector y las estrategias más populares, con un enfoque paso a paso para ayudarte a empezar a sacarle partido a tu dinero.
Tipos de bienes inmuebles en los que puedes invertir
- Viviendas residenciales: uno de los activos más comunes para invertir en España. Pueden ser pisos, apartamentos, chalets o casas unifamiliares. Con este bien puedes seguir diferentes estrategias: alquiler a familias, estudiantes, zonas de coliving…
- Garajes: las plazas de aparcamiento son una opción de inversión inmobiliaria más asequible y con menor mantenimiento que otros tipos de inmuebles. En ciudades donde el aparcamiento es escaso, como los centros urbanos o las zonas turísticas, la demanda de plazas de garaje sigue siendo elevada. Esta inversión puede ofrecer retornos a través del alquiler o la reventa.
- Trasteros: el mercado de trasteros o mini-almacenes también es tendencia porque el espacio para viviendas en los centros urbanos es limitado. Invertir en trasteros es una opción de bajo coste comparado con otros inmuebles y genera un ingreso estable mediante alquileres a particulares o pequeñas empresas que necesitan espacio adicional de almacenamiento.
- Propiedades para alquiler vacacional: viviendas destinadas al alquiler vacacional, que se alquilan por temporada. La normativa sobre el alquiler turístico puede variar mucho entre comunidades autónomas en España, puede ser una ventaja o un obstáculo a la hora de invertir.
- Residencias de estudiantes: los inversores pueden adquirir directamente propiedades para destinar a este uso, o invertir en proyectos de desarrollo. La demanda de este tipo de alojamiento tiende a ser alta y constante durante el año académico.
- Hoteles: las propiedades turísticas, especialmente en las zonas costeras y en grandes ciudades, a corto plazo pueden ofrecer altos rendimientos. No obstante, están sujetas a las regulaciones locales sobre licencias turísticas, que en algunas regiones se están endureciendo.
- Terrenos: los terrenos pueden ser una inversión especulativa, porque su valor depende del desarrollo de la zona. Esto es más común en áreas en expansión o en ciudades que tienen planes de desarrollo urbano. Eso sí, los terrenos pueden apreciarse significativamente.
- Inmuebles rurales: los terrenos agrícolas o rústicos también son una oportunidad de inversión, especialmente en sectores como la agricultura, ganadería o energías renovables (eólicas o solares). Invertir en terrenos rurales puede ser una estrategia a largo plazo, con potencial de revalorización si el terreno es recalificado para uso urbanístico o si se desarrolla para proyectos sostenibles.
- Locales comerciales: ofrece rentabilidades más altas que las viviendas, pero el riesgo también es mayor, sobre todo en épocas de recesión económica. Estos inmuebles se alquilan a negocios como tiendas o restaurantes. Son más rentables en grandes ciudades o zonas turísticas.
- Inmuebles industriales: naves industriales, almacenes o terrenos destinados a la producción y logística están ganando atractivo en España debido al auge del comercio electrónico.
- Oficinas: las oficinas en grandes ciudades han sido tradicionalmente una inversión rentable, sobre todo cerca de centros de negocios. La demanda de espacios de trabajo sigue siendo alta, aunque con el auge de los modelos híbridos de trabajo, algunos inversores buscan inmuebles adaptables para coworking. Las oficinas pueden generar alquileres a largo plazo.
- Centros comerciales: para el pequeño inversor, los centros comerciales se vuelven una opción de inversión a través de participaciones o mediante fondos de inversión inmobiliaria (REITs). En áreas suburbanas o turísticas suelen tener contratos de arrendamiento a largo plazo con minoristas y pueden ofrecer una rentabilidad sólida.
- Inmuebles sanitarios (healthcare real estate): invertir en residencias para personas de la tercera edad, clínicas privadas o instalaciones de salud especializadas se está convirtiendo en una opción rentable y estable debido al envejecimiento de la población. Estos inmuebles tienden a tener contratos a largo plazo, lo que garantiza una fuente de ingresos constante.
- Centros de datos (data centers): este tipo de inmuebles están destinados a almacenar grandes cantidades de datos. Necesitan una infraestructura especializada, pero son tendencia debido al aumento del uso de la nube y los servicios digitales.
Formas de invertir en el mercado inmobiliario (más allá de comprar una propiedad)
- Compra directa de inmuebles: obviamente, la forma más común de invertir en el sector inmobiliario es a través de la compra directa de viviendas, locales o terrenos. Pero requiere un capital considerable y una buena gestión para obtener rendimientos. Sin contar con los gastos e impuestos que hay que asumir en España…
- Fondos de inversión inmobiliaria (REITs): si no quieres invertir directamente en bienes inmuebles, puedes invertir tu dinero en el sector a través de REITs o socimis (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Son fondos que cotizan en bolsa y que permiten a los pequeños inversores participar en el mercado inmobiliario sin tener que comprar una propiedad. Algunas socimis en España invierten en activos residenciales, comerciales o industriales, ofreciendo también dividendos periódicos a los accionistas.
- Fondos de deuda inmobiliaria: los fondos de deuda inmobiliaria son otra opción. En este caso, ofreces financiación a proyectos inmobiliarios por intereses sobre el préstamo —que suelen ser más elevados que los intereses de bonos tradicionales—.
- Acciones: aunque de una forma más limitada, también puedes invertir en el sector inmobiliario a través de acciones de empresas que operan en el sector. Pueden ser constructoras, desarrolladoras o gestoras de propiedades comerciales… Esto te permite beneficiarte de la subida de los precios inmobiliarios y de la rentabilidad del sector sin tener que comprar un inmueble.
- Crowdfunding inmobiliario: plataformas de crowdfunding como Urbanitae han ganado popularidad en España, porque permiten a inversores pequeños participar en la compra y desarrollo de proyectos inmobiliarios, compartiendo los beneficios sin tener que adquirir una propiedad completa. Es una opción interesante para diversificar la inversión con menos capital inicial.
Gastos de invertir directamente en inmuebles en España
En cada tipo de inversión tienes unos determinados gastos a asumir —también en la inversión en acciones, fondos de inversión e incluso Letras del Tesoro—. Pero en la compra de bienes inmuebles tienes muchos más… Estos son los más comunes y que afectan a la mayoría de bienes:
- Precio de compra: por supuesto, el coste inicial de la propiedad, que incluye el valor del inmueble y otros gastos asociados.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): en el caso de que compres una vivienda que ya tiene propietario, tendrás que asumir el ITP (entre el 6-10% del valor de la propiedad).
- IVA: para inmuebles nuevos, el IVA es del 10% (21% en el caso de inmuebles comerciales).
- Notaría: aquí se incluyen los gastos de la firma ante notario, que varían en función del valor del inmueble.
- Registro de la Propiedad: cuando compras un inmueble tienes que inscribirlo en el Registro de la Propiedad y, sí, esto también tiene un coste. Depende, además, del precio de la vivienda.
- Gestoría: los honorarios por gestionar trámites de la compraventa.
- Tasación: esta es la valoración oficial del inmueble (obligatoria si se solicita hipoteca).
- Gastos de hipoteca: incluye la apertura, la notaría y otros posibles gastos asociados —aunque, cuidado, porque los bancos tienen que hacerse cargo o compartir algunos de estos costes—.
- Seguros: seguro de hogar (recomendado) y seguro de impago en caso de alquiler…
- Impuestos anuales (IBI): Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que se paga al ayuntamiento.
- Comunidad de propietarios: gastos de mantenimiento comunes del edificio o urbanización.
- Mantenimiento y reparaciones: costes de mantenimiento regular y posibles reparaciones.
- Honorarios de inmobiliaria: comisión si utilizas una agencia para comprar o alquilar el inmueble.
Aquí tienes una guía para no pagar de más por tu crédito: Gastos asociados a tu hipoteca.
Estrategias para invertir en el sector inmobiliario (y sus gastos)
Alquiler a largo plazo: es la estrategia más común en España y consiste en comprar una propiedad con el objetivo de alquilarla durante varios años, generando así ingresos recurrentes. Puede rentarse una vivienda completa o por habitaciones —una estrategia común para estudiantes—.
Alquiler temporal: en zonas turísticas, el alquiler vacacional puede generar altos ingresos en temporada alta, pero también tiene riesgos, como la estacionalidad o la normativa restrictiva.
Alquiler con opción a compra (rent-to-buy): aunque no es un tipo de inmueble per se, este modelo de inversión permite a los inversores obtener un ingreso por alquiler mientras ofrecen al inquilino la opción de comprar la propiedad en el futuro. Es una opción que puede atraer a compradores que no pueden acceder a una hipoteca en el corto plazo pero que buscan una solución a medio plazo.
Revalorización y venta (buy and hold): comprar una propiedad y esperar a que su valor aumente con el tiempo antes de venderla. Esta estrategia es común en zonas con potencial de revalorización, como áreas en desarrollo o ciudades con crecimiento económico. Pero puede variar mucho según la ubicación o tardar muchos años en dar frutos.
- Gastos de la compra de inmuebles.
- Licencia de alquiler turístico: permiso obligatorio.
- Limpieza y mantenimiento frecuentes, por el alto nivel de rotación de inquilinos.
- Comisión de plataformas de alquiler como Airbnb o Booking.
- Decoración y servicios adicionales (wifi, Netflix…).
- Pequeñas reformas o derramas.
- Mobiliario (en el caso de que se alquile amueblada).
- Contrato especial de opción a compra (si aplica), más asesoría legal.
Reforma y reventa (fix and flip): comprar una propiedad en mal estado, realizar reformas y venderla rápidamente con una ganancia. Aunque esta estrategia puede parecer muy rentable, requiere experiencia en el sector de la construcción y un buen conocimiento del mercado para calcular adecuadamente los costes y el precio de reventa.
- Coste de reforma integral: mano de obra, materiales y permisos necesarios.
- Permisos de obra: licencias y permisos municipales para reformas.
- Honorarios de arquitecto o interiorista: profesionales para rediseñar o planificar las reformas.
- Impuestos sobre ganancias: IRPF o impuesto sobre la plusvalía obtenida en la venta.
Inversión en desarrollo de terrenos (land banking): adquirir terrenos en zonas de crecimiento y mantenerlos hasta que aumente su valor, generalmente debido al desarrollo urbanístico o la revalorización de la zona. Los terrenos en áreas cercanas a infraestructuras en expansión, como nuevas líneas de transporte o áreas de desarrollo comercial, tienden a revalorizarse con el tiempo.
- Impuesto sobre el Valor de los Terrenos (plusvalía municipal).
- Licencias y permisos de urbanización: costes si se desarrollan infraestructuras o instalaciones.
- Servicios básicos: conexión a red de agua, electricidad, etc., si no los tiene.
Bienes de inmuebles comerciales: adquirir bienes inmuebles para actividades comerciales.
- Adecuación del espacio a las necesidades del inquilino.
- Seguro de responsabilidad civil para cubrir riesgos de actividad comercial.
- Publicidad del alquiler para atraer a empresas que alquilen el espacio.
- Seguridad y vigilancia para almacenes o naves, por ejemplo.
- Mantenimiento de infraestructuras de las instalaciones logísticas.
Apalancamiento: implica utilizar préstamos o hipotecas para financiar la compra de una propiedad, con el objetivo de multiplicar la rentabilidad. Con una entrada inicial menor y un préstamo, el inversor puede adquirir activos de mayor valor. Si la propiedad se revaloriza, los beneficios son mayores que si se hubiese adquirido sin deuda.
- Intereses de la hipoteca.
- Comisión de apertura y amortización anticipada de la hipoteca.
- Endeudamiento (si aplica).
Compra en plano para reventa: esta estrategia consiste en adquirir propiedades antes de que se construyan (en plano) y venderlas una vez finalizadas o revalorizadas. Las propiedades sobre plano suelen ofrecer precios inferiores, lo que permite al inversor vender a un valor superior una vez que el inmueble está terminado.
- Financiación inicial de la reserva de la propiedad en construcción.
- Impuesto sobre ganancias en la reventa: impuesto sobre la plusvalía si se vende tras la entrega.
Participaciones en fondos REITs o socimis: invertir en una cartera diversificada de inmuebles sin comprar propiedades directamente. Es ideal para aquellos que prefieren una inversión más líquida y diversificada en el sector inmobiliario.
- Comisiones de gestión de la socimi o el fondo REIT.
- IRPF sobre los dividendos recibidos.
Ventajas de invertir en el sector inmobiliario en España
La principal ventaja de la inversión en bienes inmuebles es la estabilidad y la seguridad que da a largo plazo. Aunque el mercado puede experimentar altibajos, la tendencia histórica en España muestra que los inmuebles tienden a revalorizarse con el tiempo. Además, puedes generar ingresos pasivos a través del alquiler o los dividendos, según la estrategia que sigas.
Ahora bien, la inversión en inmobiliario también tiene desventajas importantes. La primera es la alta barrera de entrada. Comprar una propiedad en España requiere un capital inicial elevado, y los costes de transacción, como impuestos, notarios y abogados, pueden suponer entre un 10% y un 15% del precio de compra.
Hay que tener en cuenta también que el mercado inmobiliario no es tan líquido como otros activos; vender una propiedad puede llevar meses o incluso años, especialmente en zonas con menos demanda. Y que la gestión del mantenimiento, las reparaciones y la entrada y salida de inquilinos o es un problema de tiempo o de dinero —o te dedicas a ello o lo delegas en terceros—.
7 pasos para empezar a invertir en inmobiliario
- Define tus objetivos de inversión: ¿buscas ingresos recurrentes (alquiler) o una revalorización rápida (compra y venta)? ¿Tu plazo de inversión es a corto, medio o largo plazo? ¿Y cuánto riesgo estás dispuesto a asumir?
- Explora las diferentes formas de invertir en el sector: puedes hacerlo de forma directa —comprando un inmueble— o de forma indirecta —a través de fondos inmobiliarios o socimis, que te permiten invertir en bienes raíces sin tener que comprar una propiedad—. También puedes hacerlo a través de plataformas de crowdfunding inmobiliario.
- Haz un análisis del mercado en el que quieres invertir: investiga áreas con alta demanda y precios en ascenso. Elige el tipo de bien, por ejemplo, según la demanda de viviendas, locales comerciales, oficinas, terrenos, etc., en la zona que te interesa. Infórmate sobre los precios de alquiler y venta en el área y del potencial de revalorización.
- Analiza (y compara la estrategia con) tu situación financiera: ¿cuánto puedes destinar a invertir en este tipo de activos sin afectar a la diversificación de tu cartera? Analiza cómo impactaría esta inversión en tus finanzas y tu estilo de vida, si puedes asumir una determinada deuda y si no pone en riesgo otras inversiones.
- Calcula los gastos e impuestos que tienes que asumir: desde los gastos de la compra, hasta tu declaración del IRPF, pasando por el mantenimiento, la comunidad, los seguros y otros impuestos.
- Si te decides a comprar un inmueble, valora la opción de gestión pasiva, en la que una persona o empresa gestiona el activo por ti. Puede suponer un coste, pero un ahorro significativo de esfuerzo y tiempo que puedes dedicar a otras actividades.
- Inicia la inversión y haz un seguimiento: aplica tanto a las inversiones directas (como la compra de inmuebles y terrenos), como a las indirectas. Revisa tu estrategia con cierta frecuencia, como harías con cualquier otra inversión —como acciones o fondos de inversión—. La revalorización de un inmueble, una tendencia en el sector (como el coliving) o un ajuste por diversificación en tu cartera puede hacerte cambiar de estrategia en cualquier momento.
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