Cómo vender un piso con hipoteca para comprar otro: ¿es mejor cancelar o transferir el préstamo?
Las razones para vender un piso con hipoteca para comprar otro son varias: esta práctica común puede obedecer a una mudanza, a un nuevo trabajo, a la ampliación de la familia o a nuevas necesidades y circunstancias de los propietarios. El número total de compraventas de viviendas en 2024 superó las 700.000, según Idealista. El año pasado se concedieron un total 423.761 hipotecas, un 66% de las 641.919 compraventas totales de viviendas, según el INE.
A la hora de vender un piso con hipoteca, la ley española prohíbe al primer comprador seguir pagando la misma. La operación puede realizarse de varios modos: los más comunes son cancelar la hipoteca con el dinero de la venta o subrogar la hipoteca al comprador. También tienes la opción alternativa de contratar una hipoteca puente, que facilita la compra de una nueva vivienda mientras se vende la anterior. Por lo general, cubre el 100% del valor de la nueva casa.
Desde Fotocasa explican las diferentes opciones para vender una casa con hipoteca y comprar otra. En el caso de que optes por cancelar la hipoteca con la venta, emplearás el dinero de la venta del piso para liquidar la deuda hipotecaria pendiente con el banco, mientras que si te inclinas por la transferencia, el nuevo comprador asumirá la hipoteca existente, convirtiéndose en el nuevo titular del préstamo. La hipoteca puente combina ambas hipotecas en un solo préstamo. Pero debes saber que en caso de impago, el banco podría embargar las dos propiedades.
¿Qué es mejor, cancelar o subrogar la hipoteca?
Desde la web Doctor Property señalan que la opción más sencilla y recomendable es cancelar la hipoteca antes de la firma notarial si ya has pagado la hipoteca o dispones del dinero para liquidarla hipoteca antes de la venta. Deberás amortizar el importe pendiente y cancelar la carga hipotecaria en el Registro de la Propiedad para que no aparezca en el momento de la compraventa.
En el caso de la subrogación, el comprador asume la hipoteca que tenías con las mismas condiciones de interés y plazo. Aunque puedes ahorrar costes de cancelación, también tiene desventajas, como asumir un nuevo estudio de solvencia y perfil de riesgo para que el banco apruebe la subrogación o que las condiciones de la hipoteca original no resulten tan atractivas para el comprador.
Desde la agencia inmobiliaria Arxus te animan a hacer un cálculo previo con los dos siguientes importes: la cantidad de hipoteca pendiente de abono y el precio de venta del piso, que seguramente haya evolucionado bastaste desde que lo pagaste en su día. Calcula la diferencia entre ambas. Si la deuda es inferior al precio de venta actual, obtendrás beneficio y podrás cancelar la hipoteca en el mismo momento en que vendes el piso sin tener que realizar demasiados trámites.
Pero si la deuda hipotecaria es superior, podrás cancelarla, pero se generará una deuda con el banco, debiendo pedir un préstamo personal en lugar de un préstamo hipotecario para hacer frente al pago. O dicho de otra manera, el importe que reste por pagar se convertirá en un préstamo personal entre tú y el banco, explica la inmobiliaria. Antes de optar por esta posibilidad, podrías hacer alguna reforma o mejora para incrementar su valor o alquilarlo un tiempo antes de su venta definitiva.
