¿Pagaste de más por tu piso? Una de cada tres viviendas anunciadas está sobrevalorada en más de un 18%
Cualquiera que acabe de comprarse un piso no puede evitar hacerse una pregunta cuya respuesta prefiere no saber: ¿habré pagado de más? Si acabas de firmar arras, puedes dejar de leer aquí (o no).
El 32,3% de las viviendas en el mercado de compraventas está sobrevalorada, según el último informe sobre el mercado de la vivienda publicado por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF), correspondiente al segundo semestre de 2024.
Eso significa que una de cada tres viviendas en venta cuestan más de lo que deberían están. Y no un poquito más, sino más de un 18%.
«Apreciamos un porcentaje alto de sobrevaloración, que aumenta en aquellas viviendas que llevan más tiempo en el mercado», confirma Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa. Concretamente, los pisos anunciados en venta estarían de media un 17% por encima del precio de mercado (un porcentaje ya de por sí elevado).
En el caso de aquellas viviendas que llevan 9 meses o más sin venderse, el porcentaje de sobrevaloración se dispara por encima del 18%. En otras palabras, cuanto más tiempo lleve sin venderse el piso, más probable es que esté sobrevalorado, y mayor porcentaje de sobrevaloración tendrá.
Según los cálculos de Tecnocasa y la UPF, un 8,7% de las viviendas anunciadas llevan entre 9 y 12 meses sin venderse (con una sobrevaloración del 18,3%) y hay otro 23,6% de viviendas que llevan anunciadas sin comprador un año o más (con una sobrevaloración del 18,8%). Entre unas y otras, copan un 32,3% de la oferta, casi un tercio, con una sobrevaloración que supera el 18%.
La falta de oferta y la explosión de la demanda han llevado a una reducción en la media de días que hacen falta para que se venda un piso: en 2024 se tardaban 73 días en vender una vivienda, la cifra más baja de la historia. En total, el 55% de los pisos en España lleva menos de 6 meses a la venta.
En las principales ciudades el mercado todavía va más rápido por el volumen de solicitudes de compra. En Madrid, por ejemplo, el tiempo de venta baja a los 60 días, dos meses.
Por lo general, apunta Cubero, las viviendas se venden rápido: «ahora se vende más rápido que en 2022, año que ya fue récord en compraventas». Ese año se vendieron 719.680 pisos en España, según el Consejo General del Notariado, el dato más alto desde la burbuja inmobiliaria.
Fue precisamente en 2022 cuando el Banco de España advirtió de que el mercado de la vivienda empezaba a mostrar signos de sobrevaloración. «Los indicadores sobre desequilibrios en el mercado inmobiliario venían mostrando algunas señales leves de sobrevaloración desde el inicio de 2020, que se han incrementado ligeramente en 2021», señalaba el organismo. Y añadía que sería necesario hacer un seguimiento ante «los incipientes signos de sobrevaloración».
Justo entonces, estalló la guerra en Ucrania, con la derivada de la crisis de precios. El BCE subió tipos, y el ciclo expansivo de la vivienda se paró en seco… hasta ahora, que el mercado vuelve a recalentarse.
«Estamos en una situación de enorme presión. Esto se está convirtiendo en una caldera«, ilustra José García Montalvo, catedrático de Economía aplicada de la Universidad Pompeu Fabra y coordinador del informe.
Las transacciones están en máximos desde la burbuja inmobiliaria de 2007. El número de potenciales compradores se incrementó un 39% solo en 2024, mientras que la oferta de viviendas disponibles se reducía un 9,3% en un año. La cuerda entre oferta y demanda se tensa cada vez más, y el resultado es que los precios suben sin parar.
«En 2024, la presión se disparó», afirma Montalvo. El mercado cerró el año con más de 641.000 pisos vendidos, el segundo dato más alto desde la burbuja (justo después del famoso 2022).
En esta ocasión, sin embargo (y a diferencia de la última burbuja), «los precios no están siendo inflados por el crédito, y la actitud de los bancos está siendo conservadora», matiza Paolo Boarini, consejero delegado de Grupo Tecnocasa.
La explicación es simple: hay pocos pisos, las hipotecas son más baratas, cada año se crean unos 275.000 nuevos hogares, la economía está batiendo expectativas de crecimiento y el mercado laboral continúa creando empleo… especialmente en Madrid y Barcelona. El resultado es mucha gente queriendo comprar vivienda y pocas viviendas para comprar. En otras palabras… récord de compraventas y pisos inasequibles.
Tal como está el panorama, es difícil determinar a ciencia cierta si un piso cuesta más de lo que vale. Los expertos coinciden en que, a pesar de lo caliente del mercado, sigue habiendo negociaciones. «4 de cada 5 viviendas se negocian, con una rebaja media del 7,3%», apunta Cubero.
La prueba del algodón pasa precisamente por lo que aguanta una vivienda anunciada. Los pisos que están en precio vuelan (en los mercados donde hay demanda), mientras que aquellos que llevan mucho tiempo anunciados… en fin, por algo será.
