Viendo la efervescencia del mercado del alquiler, la pregunta ¿mejor comprar o alquilar? deja de tener mucho sentido. No compra quien quiere, sino quien puede.

Dicho esto, lo de alquilar penaliza más en la periferia que en el centro de las ciudades. A primera vista, alquilar en la periferia puede ser más barato… pero en realidad sale caro. Pero, ¿no son más caros los alquileres en el centro? Sí, pero en términos relativos, sale peor parado quien alquila en la periferia.

Lo dice el Banco de España, en su último Informe sobre el Mercado de la vivienda, donde afirma que los residentes en viviendas de la periferia «deben hacer frente a un coste del alquiler relativamente más elevado, en comparación con el precio de compra, que el de los residentes en otras zonas».

Es básicamente un tema de rentabilidad: comprar una vivienda en la periferia, donde los pisos son más baratos, para destinarla al alquiler, es más rentable que hacerlo en el centro. Hacerlo en el centro probablemente sea una apuesta más segura, pero también más cara, y por ende, menos rentable.

«La evidencia muestra una mayor rentabilidad bruta del alquiler (RBA) en aquellas áreas con menores niveles, tanto de renta bruta de los hogares como de precios de compra de la vivienda. Esta mayor RBA en las zonas con un menor nivel de renta podría explicarse, al menos en parte, por la incorporación de una prima de riesgo positiva en los precios del alquiler en estas zonas», observa el informe.

Según el organismo, esa prima de riesgo podría ser mayor si los propietarios perciben un mayor riesgo a la hora de alquilar sus viviendas a inquilinos con un menor poder adquisitivo. Pero que la rentabilidad de los alquileres sea mayor en la periferia también puede deberse a otro factor importante: la tensión de la demanda y la brecha entre la compra y el alquiler.

La menor renta disponible de aquellos hogares que residen en la periferia hace difícil el acceso a la compra de vivienda en esas áreas, por mucho que allí los precios sean más bajos que en el centro de la ciudad. Como resultado, la demanda de la periferia se concentra en el alquiler, presionando al alza los precios.

En palabras del Banco de España: la rentabilidad del alquiler «en las zonas de menor renta también podría reflejar una mayor intensidad de la demanda de alquiler en estas áreas, ante las mayores dificultades de los hogares que residen en ellas para acceder a préstamos hipotecarios con los que financiar la adquisición de vivienda —debido a sus menores ingresos y a una capacidad de ahorro más limitada—».

Esa evidencia, afirma, «pone de manifiesto que los residentes en las áreas con mayores rentabilidades del alquiler que no pueden acceder a la vivienda en propiedad deben hacer frente a un coste del alquiler relativamente más elevado, en comparación con el precio de compra, que el de los residentes en otras zonas con mayor renta —y menor RBA—».

¿Dónde se destina más al pago del alquiler?

Por lo general, es en el centro de las ciudades donde los hogares afrontan los mayores desembolsos a la hora de pagar el alquiler. Es el caso de Madrid, donde el 55,6% de quienes viven en el centro dedican más del 40% de su renta al pago del alquiler. Un porcentaje considerado sobresfuerzo, al superar el límite recomendado del 30% de los ingresos.

En Andalucía, el 54,6% de la población que vive en el centro de las ciudades está en situación de sobresfuerzo, y solo en Baleares el sobresfuerzo para hacer frente al alquiler es mayor en la periferia que en el centro: el 52,5% de los residentes de la periferia destinan más de un 40% de sus ingresos al pago del alquiler, frente al 52,1% en el centro, por los pelos.

«Los problemas de sobresfuerzo asociados al gasto en vivienda de alquiler se observan en las principales economías europeas, si bien en España estos problemas presentan una especial intensidad entre los hogares con menor renta«, observa el Banco de España.

Este esfuerzo era superior en España en todos los segmentos de renta, pero la brecha del pago del alquiler de vivienda en relación con la renta bruta respecto al resto de los países era especialmente acusada en la cola inferior de la distribución de la renta donde se concentran las situaciones de sobresfuerzo.

Concretamente, la proporción de hogares en alquiler de mercado en España que se encontraban en una situación de sobresfuerzo se situaba en torno al 40% en 2022, lo que supone 20 puntos porcentuales por encima del promedio de la Unión Europea.

«Aunque esta cifra es similar a su promedio desde 2007, dada la mayor prevalencia del régimen de alquiler, el peso de los hogares que se hallaban en esta situación de sobresfuerzo ha aumentado desde el 3,7% de 2007 hasta el 6% de 2022», apunta el organismo.

Inma Benedito